מהו הרקע להתרחשות עסקת מכר למכירת יד שנייה בעת קיום פרוייקט תמא?
בעלי דירות חותמים על הסכם תמ"א מתוך אמונה ורצון לקבל דירה משודרגת או חדשה. עם זאת לעיתים פרוייקטים מתעכבים נתקעים ובכל מקרה הדבר לוקח זמן ואנשים לא רוצים להמתין שנים לבניית הדירה החדשה, או לא רוצים את הבלאגן של עבודות הבנייה במקרה תמ"א (במסלול חיזוק) ורוצים לשנות כיוון ולמכור את דירתם.
מהצד השני קיים רוכש פוטנציאלי המבקש לקנות דירה יד שנייה עם פוטנציאל עתידי לקבלת דירה משודרגת ואף חדשה (במקרה של מסלול הריסה ובנייה),
עד מתי תתאפשר להתבצע עסקה מסוג זה?
חשוב לדעת, במסלול הריסה, ניתן למכור את הדירה עד תחילת הליווי הבנקאי לפרוייקט ולכל המאוחר עד להריסת הבניין; במסלול חיזוק, בדרך כלל ניתן למכור את הדירה בכל נקודת זמן.
ברכישת דירה יד שנייה בפרויקט תמ"א 38, צריך הרוכש לדעת להתמודד עם שני העולמות גם יחד – גם ההיבטים ברכישת דירה יד שנייה קיימת, וגם ההיבטים של רכישת דירה חדשה/משודרגת מיזם.
מה בין עסקת מכר יד שנייה רגילה לבין עסקת רכישה מיזם? שילוב בין שני העולמות?
קיימת וודאות יחסית ברכישת דירה יד שנייה, בודקים המצב הקיים מבחינה, תכנונית, משפטית וקניינית, ופיזית, הנכס הינו מוחשי וניתן לבקר בו, השכונה והסביבה ידועים, בודקים בטאבו זכויות קנייניות, בודקים בעירייה ההיתר והתוכניות, מועד המסירה ידוע – קיימת וודאות יחסית – חשוב מכך – הקונה רואה ויודע מה הוא מקבל וההתנהלות הינה מול מוכר הדירה (הבעלים) בלבד.
ברכישת דירה חדשה מיזם, קיימת יותר חוסר וודאות, וודאי מבחינה מוחשית וגם כאן ההתנהלות הינה מול צד אחד שהוא היזם.
השילוב בין שני העולמות דורש לקחת בחשבון המערכת משפטית הקיימת בין בעלי הדירות בבניין לבין היזם, לבחון ולהתמודד עם מכלול האספקטים המשפטיים והתכנוניים והמיסויים בעסקת מכר זו, שכאמור אינה עסקת מכר דירה טיפוסית. כאן לא מתנהלים מול צד אחד, אם זה המוכר או היזם בלבד, אלא תלויים בשניהם יחדיו. במקום שני צדדים יש צד שלישי במשולש היחסים ואת זאת צריך לזכור (בפרט במסלול הריסה ובנייה).
מה נדרש מאתנו לבצע במסגרת הבדיקות המשפטיות והתכנוניות ?
1. מאחר ובעל הדירה קשור בהסכם תמ"א מחייב, חשוב להבין כי בסיס העסקה בינו לבין הקונה תלויה בהסכם זה וביזם הניצב כצלע נוספת ומשמעותית, לכן חובה לערוך בחינה מקיפה של סעיפי הסכם התמ"א אשר נכרת בין היזם לבעלי הדירות בבניין, כולל עיון בכל התוספות להסכם במידה וקיימות, אף לשאול אם הבעלים חתם על הסכם נפרד ופרטני מול היזם לקבלת הטבות ולכן המו"מ טרם חתימת ההסכם צריך להתנהל בראי האמור ולבקש לדעת הכול.
חשוב להבין מהם התחייבויות היזם, כלפי בעלי הדירות, האם עמד בהן וכי לא קיימות הפרות של הסכם התמ"א ולוודא כי הינו עדיין בתוקף, (לעיתים יש תנאים מתלים הקובעים כי במידה ולא יתקיימו ההסכם בטל, לכן צריך לבדוק כי לא חלפו התקופות ואם אכן מולאו התנאים עד כה), לוודא כי בשום מקרה אין חבויות כספיות של הבעלים ליזם ואם כן, באילו מקרים.
2. בנוסף, יש לבחון את הנתונים התכנוניים של הפרויקט וכן את הבקשה להיתר הבנייה, חשוב להבין באיזה שלב נמצא הפרוייקט עומד ובפרט מתי עתיד להתקבל ההיתר וכן לדרוש לקבל את התוכניות המעודכנות ולבחון אותן עד לרמת מה מקבלים, גודל מרפסת, גודל דירה, גודל החדרים, מזגן, טיב המפרט וכיוצא בזה. ייתכן ותהיה קיימת אי התאמה בין המידע שנמסר לבעלים לבין מה שמופיעה בתוכניות ההיתר וזה הרי מה שקובע – מה שביקש היזם לבנות בפועל. לכן לא מספיק להסתמך על המידע הנמסר מהמוכר אלא לעמוד בקשר מול היזם או מי מטעמו, כמובן מול ההנדסה בעירייה.
3. חשוב להבין כי למרות שהמוכר אינו ערב להצלחת הפרוייקט והוצאתו אל הפועל. על פי רוב, מחיר דירה יד שנייה במסגרת הסכם תמ"א, נגזר כבר מקיום ההסכם והפרוייקט המתבשל, על כן חשוב להבין ולהעריך את היתכנותו וכן לקחת בחשבון כי לעיתים פרוייקטים נעצרים או מתעכבים ולכן יש להתחשב בנתוני הדירה הקיימת לא פחות מנתוני הדירה החדשה/משודרגת. כלומר לקחת בחשבון גם תסריט שהפרויקט מתעכב או במקרה הרע נתקע והאם הדירה הקיימת מתאימה לי.
4. כמו-כן, יש לוודא כי אין מגבלה למכירת הדירות הקיימות ולהבין מהן המשמעויות לגבי קיום עסקה זו. לדוגמא, בשונה מעסקת מכר יד שנייה רגילה, כאן לא תספיק הסכמת הבעלים לרישום הערת אזהרה אלא נדרשת הסכמת היזם לכך וחתימתו. חשוב לדעת את זה. גם חתימת הבעלים על מסמכי המשכנתא לא תספיק, ואם הקונה מעוניין ליטול משכנתא, יש לקבל את הסכמת היזם גם לכך. – את כל אלה יש לסגור ולוודא התנאים להסכמות היזם מראש, טרם חתימת ההסכם כדי שלא ניתקע במהלך ההסכם.
בסמוך לאחר חתימת הסכם התמ"א נהוג כי היזם רושם לטובתו הערות אזהרה בדבר קיום הסכם התמ"א. בשל רישום הערת אזהרה זו, לא ניתן לא מבחינה טכנית ולא מבחינה מהותית לעשות פעולות ללא הסכמתו (למשל רישום הערת אזהרה ונטילת מסכנתא).
מה דורש היזם כתנאי להסכמה ולהשלמת רישום הזכויות על שם הרוכש?
–חתימה על הסכם התמ"א וכל מסמכי התמ"א עליהם חתמו המוכר וכל שאר בעלי בבניין. חתימה על טפסים למיסוי מקרקעין, הקונה נכנס לחלוטין בהסכם התמ"א בנעלי מוכר הדירה – על כל המשתמע.
-חתימה על כתב העברת זכויות – זה מעין מסמך התחייבות לפיו במקרה של הרעה בתנאי היזם מבחינת, מיסוי מקרקעין (מס שבח (כבר קיים פטור כללי ס' 49לג1 מחודש אוגוסט 2016*), מס רכישה לאור דחיית יום המכירה), היטל השבחה, עלויות מימון הדבר יחול על הקונה. לכן אלו דברים שיש להתחשב בהם ולסגור אותם מסחרית בין הצדדים טרם החתימה. –
לדוגמא. בעת החתימה על הסכם התמ"א יש מעין צילום תמונת מצב והקונים מחוייבים לא לשנותה. בעת מכירת דירה נכנס גורם חדש, הקונה, ואם למשל קודם לכן לבעלים לא הייתה משכנתא, ועכשיו נכנס קונה חדש המעוניין ליטול משכנתא, הדבר עלול לגרום ליזם עלויות מימון נוספות, לכן יש להגיע להסכמות בין הצדדים טרם החתימה.
מנקודת מבטו של המוכר, טרם המכירה עליו לברר ולדעת האם ניצל היזם בשמו זכות כלשהיא שלו מבחינה מס שבח, זכות אשר לא יוכל לעשות בה שימוש כעת במכירה, והדבר עלול לגרום לו לתאונת מס מצערת, אשר היה ויהיה מודע לכך טרם החתימה יוכל להתמודד עמה ולדעת לבקש המרת פטור בפטור. קרדינלי עבור המוכר להבין האם היזם השתמש לו באחד מהפטורים האישיים ולהיערך בהתאם למנוע תאונת מס קריטית. לדוגמא לבקש המרת פטור.
במסגרת דרישות היזם, צריך להיות ער לכך שרשויות מתנות קבלת אישור עירייה לטאבו על היעדר חובות, בחתימת היזם על התחייבות לתשלום היטל השבחה, בבוא העת, במועד קבלת ההיתר, והיזם, מצידו מערים קשיים, צריך להיות עד לנקודה זו בנוסף.
לסיכום, מה למדנו?
חייבים תחילה לבחון את הסכם התמ"א על כלל סעיפיו, ותוספות שלו אם קיימים, אף לבדוק אם קיים נייר פרטני ספציפי בין היזם למוכר. מאלה ניתן ללמוד את הזכויות, מה מקבלים, להבין מהם החובות, אם קיימים, ןמהם המגבלות והאיסורים, לוודא כי ההסכם בתוקף והאם עמד היזם בכל התחייבויותיו עד אותה נקודה.
מזה נגזרים הדברים שיש לטפל ולהתמודד טרם החתימה על הסכם המכר. מיסוי, משכנתא, הערת אזהרה, היטל השבחה. קבלת הסכמות היזם והתנאים שלו לקבלת ההסכמות. להבין כי ייתכן והיזם יתנה הסכמותיו בהתחייבות לשאת בכל עלות הנובעת מכניסת הקונה בנעלי המוכר. לתת דוגמא למשכנתא, עלויות מימון.
לדעת כי צריך לחתום על כל מסמכי התמא עליהם חתם הבעלים וכן על מסמכים נוספים וצריך לדעת ולהכיר אותם לפני שנכנסים לעסקת הרכישה. יפוי כח, מסמכי דיווח, מסמך דחיית יום המכירה, ההסכמים,
להבין את ההיבטים התכנוניים, את הבקשה להיתר ואת התוכניות ואם זה מתאים למה שהובטח לדיירים, להבין מהי תוכנית הדירה המעודכנת, להבין באיזה שלב מצוי הפרוייקט ואת ההתיכנות שלו, כמובן להצליב המידע בין הבעלים, העירייה והיזם.
לכל אלה יש לערוך התאמות בהסכם ולהתנות תשלום התמורה בהתקיימות התנאים. ככל וקיימת מגבלה להסכמת היזם למכר ו/או לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה ו/או נטילת משכנתא (בה תלוי הקונה להשלמת כל התמורה), אזי יש לערוך התאמות בחוזה הרכישה בהתאם, וכן לקבוע מנגנון של הפקדת כספי התמורה בנאמנות עד למועד בו תסתיים תקופת ההגבלה, אם זו הקבועה בהסכם התמ"א ואם טרם נתקבלה הסכמת היזם כאמור.
עורך דין מנוסה בבחינת שלל ההיבטיים הכרוכים בעסקה מעין זה וניהולם, יוביל את הלקוח יד ביד אל עבר עסקה בטוחה והשלמתה תוך הגנה מירבית ומיקסומה.
אין באמור לעיל ובתוכנו משום תחליף לקבלת ייעוץ פרטני וכנדרש.